הרשם לניוזלטר
רוצה לקבל עדכונים בנושא הפרישה?
הרשם עכשיו וקבל את עידכוני החקיקה למייל שלך
שם מלא:
כתובת דוא"ל:
שלח
כל המידע בפרישה ובמעבר קריירה
מאמרים
השכרת דירת מגורים - נתיבי ותכנוני מס שונים
השכרת דירה למגורים יכולה להיות מסווגת כעסק 2(1) לפקודה. ויכולה להיות הכנסה פאסיבית 2(6) לפקודה, המציאות הכתיבה כי חלק גדול מרוכשי הדירות הם אילה שדווקא מחפשים תחליף ליצירת הכנסה
הדפס מאמר

מיסוי על השכרת דירת מגוריםהשכרת דירה למגורים יכולה להיות מסווגת כעסק 2(1) לפקודה. ויכולה להיות הכנסה פאסיבית 2(6) לפקודה, המציאות הכתיבה כי חלק גדול מרוכשי הדירות הם אילה שדווקא מחפשים תחליף ליצירת הכנסה, המחוקק קבע שבכדי לעודד את השכרת הנכסים קבע מספר מסלולים והעניק מספר חלופות:
  1. מסלול פטור, מוגבל בתקרה, על הכנסה משכר דירה משכיר יחיד לשוכר יחיד 4,910 ₪ ל- 2012
  2. חיוב במס בשיעור של 10 בכפוף סעיף 122 לפקודה 
  3. ניכוי פחת 2% לפי תקנות שהוצאו סעיף  21(ד) לפקודה 
  4. תביעת פחת וניכוי בשל פחת לפי חוק התיאומים
  5. מי שהגיע לגיל פרישה, יהיה פטור מדמי שכירות  סעיף 2(6) או (7) לפקודה
מי שההכנסה מסווגת אצלו בכפוף ל- סעיף 2(6) לפקודה, יבחר בין כל אחת מהחלופות, אם בחר באחת מהם, לא יוכל ליהנות באותה שנת המס מהטבה הגלומה במסלול אחר, אך עומדת האפשרות לשנות את המסלול בכל שנת מס חדשה. אדם שבחר במסלול הפטור, במקרה שבו ההכנסה משכר הדירה עולה בהרבה על תקרת הפטור, יהיה עליו לבחון את החלופות האחרות, אם ההכנסה עולה בהרבה על תקרת הפטור יש לשקול חלופות 2, 3. מי שרואים בהכנסתו משכר דירה 2(1) לפקודה, עסק, משכיר זה לא יוכל ליהנות מהחלופות השונות.
  1. תקרת הפטור
    פטור מלא מדמי שכירות לדמי מגורים, מתעדכנת אחת לשנה תקרה 2012: 4,910 ₪ לחודש. אם ההכנסות משכר דירה עולות על התקרה, נניח כי בשנת 2012 השכיר בעל הדירה בסכום 5,910 ₪ לחודש, בחישוב שנתי 5,910x12=70,920 ₪, סכום תקרת הפטור 4,910 x 12=58,920 ₪ מכאן נחשב את הסכום העולה על התקרה
    70,920-58,920=12,000 ₪, סכום העולה על התקרה יחויב בגובה המס על הכנסה פסיבית. מסלול זה יוצא אפוא כדאי למי שיש להם הכנסה משכר דירה בקרוב לתקרת הפטור.

     
  2. חיוב במס 10% סעיף 122 לפקודה
    סעיף 122(ב)(1) אינו חל על דמי שכירות מעסק כאמור סעיף 2(1) יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה למגורים בישראל, רשאי לשלם על הכנסה זו ללא הגבלת תקרת מס בשיעור קבוע של 10% בלבד – במקום בשיעורי המס הרגילים. בתנאי ששילם לפקיד השומה את המס על ההכנסה מדמי השכירות תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלו דמי השכירות. יש לשים לב – במסלול זה המשכיר לא יוכל לנכות הוצאות, פחת או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, כמו כן לא יוכל ליהנות מפטור על ההכנסה מדמי שכירות, תקרת הפטור אינה חלה עליו, תשלום 10% מסכום שכ"ד ברוטו חודשי

     
  3. פטור ממס על דמי שכירות למי שהגיע לגיל פרישה סעיף 9 ד לפקודה
    הפטור חל על דמי שכירות הנחשבים כהכנסה לפי סעיף 2(6) או 2(7) לפקודה. לתשומת לבכם מי שדמי השכירות נחשבים עבורו כהכנסה מעסק 2(1) לפקודה, לא זכאי לפטור הזה.
     
  4. ניכוי פחת לפי תקנות הפחת סעיף 21(ד) לפקודה
    משכיר שדמי השכירות שלו נחשבים מעסק 2(1) זכאי לחלופת הפחת. היחיד ישלם מס הכנסה באופן מלא על פי שיעורי המס החלים על יחיד
    (סעיף 121 לפקודה) ההכנסה משכר הדירה. היחיד רשאי לנכות הוצאות: פחת, ריבית, והוצאות אחרות ששימשו ביצור הכנסת שכר הדירה. הבוחר במסלול זה יבחן לעומק פרמטרים כגון: כושר השתכרות אישית, פטורים אישיים ממס ברמה האישית, הוצאות לצורך ייצור הכנסה משכ"ד, ועוד...
     
  5. השכרת נכס מקרקעין בחו"ל
    סעיף 122א' לפקודה שיעור מס מוגבל של 15% ללא הגבלת סכום. חשוב לציין כי לא יהיה קיזוז, זיכוי או פטור, זיכוי במיסוי בחו"ל.
דילמות:

השכרה למגורים או לעסק?
מי שבחר להיות מחויב על דירתו כהכנסה מעסק, לא יוכל ליהנות מהפטור לפי החוק, לא יוכל להסתייע בהקלות הקבועות בחוק כמו תשלום 10% מ- הכנסה משכר הדירה ברוטו, מאידך בגלל חיוב המס בהשכרה לעסק, דמי השכירות גבוהים יותר, לשם הדוגמא: דירה למגורים מושכרת בשיעור תשואה של כ- 4% ודירה לעסקים בשיעור 7% משווי הדירה. אולם בבואו למכור את הדירה חובת תשלום מס שבח, בכדי למכור כדירת מגורים המזכה בפטור ממס שבח, יהיה חייב להמתין ארבע שנים מתום תקופת השכירות. ככל שהכנסתו ממקורות אחרים נמוכה יותר, והמס השולי החל עליו נמוך יותר, ובהתקיים הפרש מהותי בין שכר דירה למגורים לשכר דירה לעסק, יהיה כדאי להשכיר למטרת עסק.

ביטוח לאומי
הכנסות הבאות יהיו פטורות מתשלום ביטוח לאומי: מסלול פטור עד לתקרה, מסלול מס מופחת 10%, כמו כן הכנסה המסווגת בסעיף 122 לפקודה. ייתכן ובמסלול שיעור המס השולי, ובמסלול חו"ל יתחייב המשכיר בדמי ביטוח לאומי (ביטוח לאומי סעיף 350(7)).


הזמן עכשיו ייעוץ ותכנון כלכלי לפרישה
פלאפון: 054-7500405

טלפון: 072-222-3339
דוא"ל:
hovavran@gmail.com
הקלק כאן כדי להגיע לטופס יצירת קשר: רן חובב מומחה למיסוי ופרישה


רן חובב אינו יועץ השקעות, עוסק בניתוח טכני ומגמות כלכליות, חובב רן עשוי להיות בעל עניין אישי בנכסים הפיננסים המוזכרים בסקירה זו. אין לראות בנכתב בה הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בגדר דעתו אישית בלבד, ואין להיסמך עליה או להסיק כל מסקנה בגין נקיטת פעולות מסוימות, אין להעתיק או לשכתב.
חזרה לרשימת מאמרים
רן חובב מומחה למיסוי ופרישה
072-222-3335, 054-7500405
הארבעה 21 בניין פלטינום ק.9 תל אביב

האתר עוצב ונבנה ע"י חברת קומסטאר פיתוח מערכות © כל הזכויות שמורות