הרשם לניוזלטר
רוצה לקבל עדכונים בנושא הפרישה?
הרשם עכשיו וקבל את עידכוני החקיקה למייל שלך
שם מלא:
כתובת דוא"ל:
שלח
כל המידע בפרישה ובמעבר קריירה
מאמרים
רכישת נדל"ן בארצות הברית: היבטי מיסוי
אם ננסה לבדוק את התנהגות המשקיעים והדרך בה הם לוקחים החלטות פיננסיות ומבצעים אותן, ניתקל לעיתים קרובות בתופעה מעניינת: כששואלים קבוצת משקיעים - כל אחד ואחד מהם -
הדפס מאמר
 
רכישת נדל"ן בארצות הברית: היבטי מיסוי

פרישה / ניהול כספים
 
רכישת נדלן בארצות הברית היבט מיסויאם ננסה לבדוק את התנהגות המשקיעים והדרך בה הם לוקחים החלטות פיננסיות ומבצעים אותן, ניתקל לעיתים קרובות בתופעה מעניינת: כששואלים קבוצת משקיעים - כל אחד ואחד מהם - מה גרם להם לבצע את פעולת ההשקעה, כמעט כולם יאמרו כי הושפעו מחבר, ממכר או מישהו מקורב אליהם, היודע שההשקעה היא כדאית. הם שמעו מהם (החבר / המכר / הקרוב) כי אלה היו מרוצים מהשקעתם והדבר השפיע גם על רוב הנשאלים. רק קבוצה קטנה מאד של משקיעים תספר לשואל סיפור אחר לגמרי: הם השקיעו בעבר הרחוק, כאשר התנאים, כמו למשל רכישת דירות בשוק הנדל"ן בארה"ב, היו שונים לחלוטין. אומר אחד מהם: "כאשר רכשתי את הדירות עוד היה לי שיער על הראש... הכתובת הייתה על הקיר: משבר כלכלי, מחיר רצפה, ריבית נמוכה. קיבלתי את ההחלטה ורכשתי דירות באמריקה, למה אתה שואל עכשיו? בימים אלה אני מציע את הדירות שלי למכירה..."

אולי חבוי לו כאן סיפור "חד-גדיא" שכזה. יכול להיות שההצלחה של המשקיע הוותיק הזה עברה מפה לאוזן, התגלגלה לה, אספה מומנטום ובעצם כל מי שנשאל עד עתה במשאל שערכנו קנה נדל"ן אמריקאי בזכותו... ועם הפיגור בתגובה, למרות שהתנאים והשוק כבר שונים לחלוטין מזה זמן רב, ישנם משקיעים כאלה שרק עתה חזרו מהעסקה שעשו בארצות הברית!

אם מעוניינים בכל-זאת להשקיע ברכישת נדל"ן בארה"ב, כדאי להכיר כמה מ"חוקי המשחק" בתחום המיסוי, כמפורט במאמר זה.

מיסוי והשקעות: מה הייתם אומרים על השקעה המבטיחה 100% תשואה? אבל גם עם 100% מס? מיסוי והשקעות קשורים זה בזה, בבואנו לשקול השקעה. אי הבנתו של מרחב-המס שבו פועלים עלול להפוך את מה שנראה כהשקעה אטרקטיבית למפח נפש. זו לא רק התשואה, אלא גם השלבים שיש לעבור בדרך לתשואה. זה נקרא "סולם התשואה" בדומה לשלבים של סולם שעל כל אחד מהם רשום שם השלב, כמו: "מקורות גיוס ההון", "מיסוי", "רגולציה", "דיווח", "תפעול" ועוד. כולם שלבים בסולם התשואה.

שיטת המס בישראל: שיטת המס בישראל היא פרסונלית בעיקרה. תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו שמקורן בישראל או מחוצה לה, תושב חוץ חייב במס על הכנסותיו בישראל.


העברת כסף לחו"ל אירוע מס? קיימים שני סוגי העברות:

  • בסעיף 170 נכתב: “כל המשלם לאדם שאינו תושב ישראל, לו או לאחר בשבילו, כל הכנסה חייבת לפי פקודה זו, שאינה הכנסה שממנה נוכה מס לפי סעיפים 161 ו-164, חייב לנכות מאותה הכנסה, בעת תשלומה, מס של 25 אגורות לכל שקל אם מקבל התשלום הוא יחיד, ומס בשיעור המוטל לפי הסעיפים 126 ו- 127 אם מקבל התשלום הוא חבר בני אדם, או שיעור אחר שיקבע להם פקיד השומה בהודעה בכתב, אך רשאי פקיד השומה להתיר את תשלום ההכנסה ללא ניכוי מס, אם הוכח להנחת דעתו, כי המס כבר שולם או ישולם בדרך אחרת.”
כלומר: בהעברה של תשלום - שאינו בגדר הכנסה חייבת בישראל - לאדם שאינו תושב ישראל לא נדרש ניכוי. מס הכנסה מחייב את הבנק לבצע ניכוי במקור בשיעור של 25%. מסעיף זה עולה כי הבנק משמש בתפקיד גובה המיסים בעבור מס ההכנסה בישראל. בלשון הסעיף יש מספר תנאים להפעלתו ללא ניכוי מס, דוגמת תשלום למי שאינו תושב בישראל, מקור הכסף חייב במס בישראל וכו' .
  • העברה לצורך רכישת נכס: אינה מהווה הכנסה חייבת ולכן לא אמור להיות צורך בפנייה לפקיד השומה לבקשת פטור מניכוי במקור. מאידך, בהחלט ייתכן מצב שבו הפקיד הממונה בבנק יבקש אישור הפוטר אותו בהעברה מניכוי במקור. זאת בשל הקפדה יתרה בכל הקשור להלבנת הון. והיה אם יבקש הממונה כך, יהיה חייב מעביר הכסף לפנות לפקיד השומה לצורך הגשת בקשה לפטור מניכוי מס במקור בהעברת הכסף לחו"ל. את האישור ניתן לקבל במשרדי רשות המיסים. בדרך כלל מס ההכנסה יבקש לפתוח תיק למעביר הכסף. רק לאחר פתיחת התיק יוכל זה לבקש פטור מניכוי במקור, לצורך רכישת נדל"ן בארצות הברית. הסיבה לפתיחת התיק היא ברצונו של מס ההכנסה בישראל לאכוף את הדיווח על ההכנסות השכירות העתידיות מהנכס בחו"ל.
רכישת נכס: האם חייב מיידית בדיווח מס הכנסה בישראל? במידה ובעל נכס שהיה בבעלותו בשנת המס נכס בחו״ל בשווי 1,872,000₪ (נכון לשנת 2014) שאינו מפיק ממנו הכנסה, לא יהיה חייב דיווח.

לעומת זאת, לפי סעיף 25 - הכנסה משכר דירה מחו"ל: תושב ישראל שהייתה לו הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל, חייב במס על הכנסה זו, בכפוף לאמנות למניעת כפל מסים. קיימת אפשרות לשלם מס בשיעור מופחת של 15% על הכנסה זו, בתנאי שלא ינוכו מההכנסה הוצאות, למעט הפחת המגיע. אם בחר הבעלים בתשלום מס של 15% בלבד על הכנסתו משכר דירה מחו"ל ולא במס מלא, לא יוכל לקבל זיכוי בשל מס ששולם בחו"ל בגין הכנסה זו. אם ללא הכנסתו מדמי שכירות אלה לא היה חייב בהגשת דו"ח והוא בוחר לשלם את המס על-פי סעיף זה, ניתן לשלמו במסלול ה"דיווח המקוצר" ולהיות פטור מהגשת דו"ח.

רווח הון של תושב ישראל בחו"ל ושל תושב חוץ בארץ: תושב ישראל יחויב במס רווחי הון במכירת נכס, הן בישראל והן מחוץ לישראל. תושב חוץ יחויב במס רווח הון במכירת נכסים בישראל או במכירת נכס מחוץ לישראל (שהוא זכות לנכס הנמצא בישראל) כפי שהוגדר בחוק. החיוב חל גם על 'אזרח ישראלי' כהגדרתו בסעיף 3א', שהוא תושב האזור. תושב ישראל שחויב במס רווח הון מחוץ לישראל על מכירת נכס שם, והוא חייב במס על אותו רווח הון גם בישראל, יקבל בישראל זיכוי בסכום המס ששולם בחוץ לארץ בכפוף למגבלות הקבועות בחוק. אם שולם מס בחו"ל, לקבלת הזיכוי עליו למלא את נספח ד' לטופס הדו”ח השנתי (טופס 1324) יהיה עליו לצרף מסמך המעיד על סכום המס ששולם בחו"ל.


קיזוז הפסדים 
: מס ההכנסה בישראל מבקש למנוע ייבוא הפסדים לישראל למטרת קיזוז מהכנסות שהופקו בישראל. סעיף 29 לפקודת מס ההכנסה: הפסדים משכר דירה ייחשבו ממקור פאסיבי ויוכרו לצורך קיזוז הכנסות פאסיביות בחו"ל. הפסד משכר דירה בחו"ל יינתן לקיזוז כנגד הכנסה מריבית מחו"ל. הפסד צבור בחו"ל ניתן לקיזוז בישראל אך ורק כנגד שבח מקרקעין שהופק בישראל. 

אמנת מס ישראל אמריקה
: אמנת מס נחתמת בין מדינות כדי להסדיר את שיטת המס ולמנוע מיסוי כפול. בכל הקשור להשקעות בנדל"ן בין ארצות הברית לישראל סעיף 7 לאמנה מציין כי למדינה שבה נמצא הנכס יש זכות ראשונים להטיל את המס ועל סך המס יינתן זיכוי ממס כאשר המשקיע ישלם גם למדינה בה הוא תושב.

מיסוי בארצות הברית: ישנם שתי סוגי הכנסה בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית: משכירות שוטפת ובעת מכירת הנכס, במקרים בהם ימומש הנכס ברווח הון.


הכנסה משכירות
: מרבית המשקיעים יבחרו להגיש דו”חות שנתיים לרשויות המס בארצות הברית. קיימת אפשרות נוספת, הפוטרת את המשקיע מדיווח שנתי, אך מחייבת ניכוי במקור על תקבולי שכר הדירה בגובה 30%, ללא אפשרות לקזז כל הוצאה. בעת מימוש הנכס ינוכה במקור 10% ולא חשוב אם היה רווח או הפסד. לכן מרבית המשקיעים בוחרים בהסדר הדיווח השנתי, את הדיווח יש להגיש למספר גורמים: לרשות הפדרלית ולרשות המקומית (המדינה בה נמצא ומושכר הנכס). המדיניות ברשויות המקומיות שונות זו מזו. ישנן כאלה שיטילו אגרות או תשלומי מס נוספים ויש כאלה שבמקרים של משקיעי חוץ יפטרו אותם מהגשת דיווח מקומי.

מיסוי שכר דירה בארצות הברית: בדומה לישראל, סעיף ההוצאות 17 לפקודת מס ההכנסה: כל הוצאה בייצור הכנסה משכירות בארצות הברית מותרת בניכוי - כלומר הפחתה - מהכנסה מהשכירות. לכן יוכל המשכיר לתבוע את כל ההוצאות הקשורות באופן ישיר להפקת הכנסה מהנכס, כמו תשלום תיווך, עורך דין, ארנונה אחזקה, חברות ניהול וכיו"ב. בנוסף יוכל המשכיר לתבוע הוצאות פחת, שהן ירידת ערכו של הנכס עם חלוף השנים. הפחת המחושב בארצות הברית הוא 27.5 שנה, ללא מרכיב הפחת. כלומר: נכס שנרכש ב- 100,000$, כאשר עלות הקרקע היא 30,000$, הרי  70,000$ יותרו כפחת / הוצאה שוטפת בכל שנה במשך 27.5 השנים הבאות. בכל שנה תסתכם ההוצאה בסך 2,545.45$ ותתווסף לכל שאר ההוצאות שפורטו. הן תופחתנה מההכנסה מהשכרת הנכס. הוצאות נוספות אותן יוכל לתבוע משקיע מישראל הן טיסות לצורך ביקור וטיפול בנכס, עלויות בתי מלון וכו'. לצורך זה יש לשמור את כל המסמכים כדי שניתן יהיה להציגם לפי דרישה.
תושב חוץ המשקיע בארצות הברית מקבל הטבת מס ייחודית בגובה 3,700$. זו הוצאה שנתית נוספת אותה יוכל משקיע החוץ לנכות מהכנסה מהשכרת הנכס. על הרווח ישלם המשקיע חוץ (במקרה הזה מישראל) מס בכפוף לשיעור המס המדורג הנהוג בארצות הברית.

מספר דוגמאות: על שכ"ד בין 8,701$ ועד 35,500$, ישלם המשקיע מס בן 15%. מ- 35,501$ ועד 85,650$, ישולם מס של 25%. בנוסף לכך יש מדינות בהן יידרש המשקיע לשלם גם לרשות המקומית: לניו יורק יש מס מדורג מ- 4% עד 6.85% ומס על העיר ניו יורק. בקליפורניה קיים שיעור מס מדורג מ- 1% עד 9.3%. ישנן מדינות שאין מס נוסף בהן, דוגמת פלורידה.

במקרים בהם מבקש המשקיע למכור נכס בעבור רכישת נכס אחר, הוא יוכל לדחות את תשלום מס רווח ההון. במקרה כזה ייתכן והוא יידרש לשלם מס רווח הון בישראל. על כן נידרש תכנון מקדים.

רווח הון: רווח ההון הא ההפרש בין מחיר הקניה, פחות כל ההוצאות שנתבעו, לבין מחיר המכירה. בעת המכירה ניתן להפחית מתמורת המכירה הוצאות שניתן לייחס למכירה, דוגמת תיווך עורך דין, פירסום וכו'. שיעור מס רווח ההון הוא 15%.

דרכים להשקעה בנכס בארצות הברית: ניתן להחזיק באופן אישי ישיר. ההשקעה כיחיד תהיה כדאית בדרך-כלל עד גובה השקעה מסוים. ככל שגדלים סכומי ההשקעה יהיה כדאי לבדוק צורת התאגדות שונה, דוגמת הקמתה של "חברה שקופה" (LLC = Limited Liability Company). הקמת "חברה שקופה" היא תהליך מהיר - בתוך ימים בודדים - ומעניקה הגנה כנגד תביעות משפטיות. היא מאפשרת גמישות בצד תביעת הוצאות, בדומה לחברה משפחתית בישראל. היא בעצם צינור להעברת הכנסות. יש לה "נישום מייצג" וההכנסה שלה תמוסה על פי שיעור המס של היחיד, כאילו יוחסו לו כל ההכנסות ולא לחברה. רשות המיסים בישראל תכיר בחברה שנרשמה מחוץ לישראל כחברה משפחתית בישראל. זה מתכון לתכנון והפחתת המס שישולם בעת השכרה ובעת המימוש.

ביטוח לאומי: סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי: דמי שכירות בארץ ובחו"ל. אם הנישום פטור או אם בחר במסלול של שיעור מס מוגבל, שהוא 10% ישראל או 15% בחו"ל, יהיה פטור מתשלום דמי הביטוח הלאומי ומס בריאות. במקרים בהם בחר הנישום מסלול של הכנסות והוצאות עסק, יחויב גם בדמי הביטוח הלאומי ומס בריאות.

 
כדאי או לא כדאי? זאת השאלה: אין השקעה מוצלחת. יש עיתוי מוצלח, אין אפיק השקעות מומלץ! יש עבודה קשה והכנה, למידה וירידה לפרטי פרטים. יש להניח על שולחן המנתחים את כל התנאים והאפשרויות, להשוות ואז להסיק מסקנות. "סולם התשואה" יהיה הכלי הנכון ביותר לקביעת כדאיות ההשקעה. בהפקדת הכסף בפק"ם בבנק יש שלב אחד בלבד בדרך לתשואה והוא הזמן: נכון, הסולם קצר והתשואה נמוכה, כי הריבית בבנק נמוכה כרגע. לא כך הדבר בהשקעת נדל"ן בארה"ב: ברכישת נכס יהיו בסולם שלבים רבים: הון, מיסוי, נותני שירותים, מס, דיווח, אחזקה, ניהול, גביה, שינוי בשער חליפין, מכירה וכו'. הדרך לתשואה גבוהה יותר עוברת דרך שלבים מרובים. רק לאחר בדיקה מעמיקה ניתן להסיק מסקנה.

בכל מקרה – בהצלחה!
 
רן חובב – מומחה למיסוי ולפרישה ©
המקצוע שלי הוא הטוב ביותר בעולם.
בזכותה של אשתי אני מה שאני.

הנתונים הינם למועד כתיבת המאמר. המידע כולל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים/בלתי מעודכנים. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. וכן אין לראות בו כהמלצה לקנות ו/או למכור את ני"ע המוזכרים בו ו/או ני"ע אחרים. המידע המוצג הוא לידיעה בלבד. ולא מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הכותב לא אחראי לכל נזק. אובדן. הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא. לרבות ישיר ו/או עקיף. שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה. כולו או חלקו. ככל שייגרמו. ולאמת חייב כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידי העושה בו שימוש. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.


קרדיט תמונות:

renjith krishnan
 
 
חזרה לרשימת מאמרים
רן חובב מומחה למיסוי ופרישה
072-222-3335, 054-7500405
הארבעה 21 בניין פלטינום ק.9 תל אביב

האתר עוצב ונבנה ע"י חברת קומסטאר פיתוח מערכות © כל הזכויות שמורות