הרשם לניוזלטר
רוצה לקבל עדכונים בנושא הפרישה?
הרשם עכשיו וקבל את עידכוני החקיקה למייל שלך
שם מלא:
כתובת דוא"ל:
שלח
כל המידע בפרישה ובמעבר קריירה
מאמרים
מניות או נדל"ן - איך מנהלים כספים בעת פרישה
תארו לעצמכם: לו הייתי נותן לכם לעיין בעיתון שיודפס לתאריך של היום בעוד שנה... וכך בכל שנה ושנה! יש להניח כי הייתי הופך ל"גורו" גדול, זה שיודע לחזות מראש מה צופן לכם העתיד. לצערנו, החיים הם משאב-זמן מוגבל, ללא הזדמנות לניסויי ותהייה. רק כעבור זמן, בעתיד, נוכל לדעת, אם דברים שאנו עושים היום, בהווה, אכן היו נכונים ונבונים.
הדפס מאמר

מניות או נדל"ן
איך מנהלים כספים בעת פרישה
 
מניות או נדל"ן - ניהול כספים בפרישהתארו לעצמכם:  לו הייתי נותן לכם לעיין בעיתון שיודפס לתאריך של היום בעוד שנה... וכך בכל שנה ושנה! יש להניח כי הייתי הופך ל"גורו" גדול, זה שיודע לחזות מראש מה צופן לכם העתיד. לצערנו, החיים הם משאב-זמן מוגבל, ללא הזדמנות לניסויי ותהייה. רק כעבור זמן, בעתיד, נוכל לדעת, אם דברים שאנו עושים היום, בהווה, אכן היו נכונים ונבונים.


תמיד סקרנה אותי השאלה: "מדוע ללמוד היסטוריה?" הרי זה לימוד אודות אירועים שכבר התרחשו בעבר, שלא ניתנים לשינוי. הבנתי שההיסטוריה היא מין סוג של עתידנות: העולם סובב במעגלים מקבילים. הלומד היסטוריה, היודע להקיש על פיה מן העבר ולפעול בהתאם לה בהווה, יוכל לנחש כנראה את העתיד.

לעבוד יודעים כולם. להשקיע יודעים מתי-מעט. היכולת של האדם לדעת איך והיכן לנתב את כספו, כיצד לכוון את צעדיו הכלכליים וכיצד לתכנן את עתידו, הפכה לקריטית. כל המשקל הכבד הזה מונח על כתפי האזרחים. אין יותר ערבות מדינה לרווחתם. תחום ההשקעות נוגע בכולם: כאשר פותחים קרן פנסיה, רוכשים ביטוח מנהלים, משקיעים בקופת גמל או חוסכים בקרן השתלמות. כל ההשקעות האלה משתתפות ברווחים - כלומר נסחרות  בשוקי ההון השונים. יש לשים דברים בפרופורציה: על מנת להיות מהנדס, דורשת ממך המדינה ללמוד שנים ארוכות, כדי לקבל את ההסמכה. אך מה עושה המדינה על מנת לתת לך אותה הסמכה בניהול כספי הפנסיה שלך? שום דבר! היא מעבירה אליך, האזרח, את האחריות ומצפה שהקורס שלמדת ב"מבוא לכלכלה" יספיק לך.

כמי שעוקב ומנהל כספים יותר מעשרים שנה אני מודיע בזאת: מדובר באחד המקצועות המורכבים והמאתגרים ביותר. לו היה בידינו העיתון הכלכלי של השנה הבאה, זה היה קצת יותר קל... בינתיים, עד שנשיג אחד כזה, אנחנו נסמכים על הנתונים שאותם אנו מנתחים - כלומר, על היסטוריה.

אז מה דעתכם: מניות או נדל"ן ?מי מהם הוא אפיק השקעה נכון יותר, שאיתו כדאי להגיע לפרישה?

נדל"ן: ראשי התיבות נדל"ן משמעותם (בארמית) – נכסי דלא ניידי, דהיינו, נכסים מוחשיים הקשורים לקרקע, זיקה לקרקע היא זיקה גם בגדר בעלות על הנכס.

מניות: כאשר אתה קונה מניה, אתה הופך למחזיק בחלק מהבעלות על החברה המנפיקה, כלומר שותף לבעלות. אם לחברה המנפיקה יש 100,000 מניות בשוק ואתה מחזיק ב- 10,000 מניות, יש ברשותך 1% מהחברה. יש כאלה שרואים בקנית מניה רכישה של חתיכת נייר ששמעו עליה במפגש חברתי, שקיבלו המלצה חמה אודותיה - והם  מצפים לממן את הטיול הבא לחו"ל מן הרווח שבמכירתה. יהיו כאלה שיראו בה הזדמנות לרכישת אחוזים בחברה עד כדי שליטה בה. כך או אחרת, שניהם שותפים לבעלות על החברה



נדל"ן VS מניות

פשטות: השקעות בנדל"ן ובמקרקעין הן, די במפתיע, השקעות פשוטות יותר. בעיקר בגלל "נגישות מחשבתית" רובנו גדלנו ונחשפנו מגיל צעיר ל"השקעה עממית" שמענו בביתנו לא מעט פעמים: "חשוב שתהיה לך דירה". זאת בניגוד להשקעה במניות המאופיינת, מסורתית, על ידי בעלי ממון, אלה שכבר בילדותם והתבגרותם ספגו את האווירה בביתם!... (כתבתי פעם שהילדות משולה למעשה ליצירת כדרות על האובניים: זו התקופה בה מעצבים את דמותנו, את קווי מחשבותינו ובמרבית המקרים אף את עתידנו). התוצאה לחשיפה זו היא שמרבית האוכלוסייה פתוחה יותר להשקעות בנדל"ן מאשר להשקעות אחרות.

"לגעת" בהשקעה: השקעה בנדל"ן היא ממש השקעה מוחשית. הרוכש יכול, אם ירצה, "לחבק" את השקעתו, למשש את הבלוקים בבניין שמסביבו. ניתן לקחת משפחה וחברים, לנסוע לאתר השקעה, להצביע ולומר: "זה שלי!" למרבית האנשים חשוב, מבחינה פסיכולוגית, להישיר מבטם אל השקעתם.

ידע ומיומנות: בהשקעות בנדל"ן, קרוב לוודאי שההקפדה על הכנת "שיעורי בית" טרם ההשקעה תמנע את הסיכוי להונאה, או להיעלמותה של כל ההשקעה. אפשר לבדוק פיזית את הנכס, ניתן להסתייע בעורך דין מומחה בתחום, ניתן לבצע בדק-בית סביבתי, לבדוק על סביבת המגורים. הרוכש יכול אפילו לעשות כמה תיקונים ושיפוצים בעצמו. השקעה במניות מורכבת הרבה יותר: נדרשת הבנה לעומק וניתוח של כמה וכמה פרמטרים במקביל: המצב הכלכלי, מצב החברות בסקטורים שונים– כאשר כל סקטור יכול להיקלע למצבים כלכליים שונים. הדינמיות בקבלת ההחלטות היא יומיומית. טעות בניתוח באנאליזה יכולה להיות טראגית. בהחלט הרבה יותר קשה ומורכב להשקיע במניות מאשר בנדל"ן.

מימון, מינוף: בדרך כלל, מינוף אשראי בהשקעת נדל"ן הוא פחות מסוכן ממינוף בהשקעה במניות. קיימת רגולציה (פיקוח) על הבנקים בכל הקשור למינוף אשראי בנדל"ן. אמנם מרבית הרגולציה היא להגן על הבנקים מלקיחת סיכונים מיותרים שיובילו למשבר (דוגמת ה"סאב-פריים"בארצות הברית), אך אין ספק שבעקיפין הרגולציה הזו גם שומרת ומגבילה את המשקיעים. התוצאה היא שמישהו דואג לכך שלא יהיו ולא יילקחו סיכונים מיותרים. כך כולם נהנים: הבנקים והמשקיעים.

בשוק ההון אין רגולציה ברכישת מניות. ההחלטה לתת אשראי היא החלטה של הבנק. בעבר היו מספר משברים בשוק ההון, שהיו מבוססים על כך שהמוסדות הפיננסים העניקו הלוואות תוך כדי מתן תמריץ ועידוד להשקעה בשוק ההון. כאשר הגיעה הירידה החדה במחיר המניות נמחקה כל השקעתו של מי שלקח אשראי והשקיע במניות.

אינפלציה: באופן מסורתי, ההשקעה בנדל"ן היא ההגנה הטובה ביותר כנגד עליה בשיעור האינפלציה. המחירים במשק מתעדכנים בהתאם לעלייה באינפלציה.

סולם התשואה: כאשר משקיע רוכש נכס להשקעה והתחשיבים מלמדים כי - תיאורטית- הנכס יכול להניב תשואה של 5%, יש לזכור כי בכל הקשור לנדל"ן, התשואה היא שלב אחרי שלב של אירועים שאם לא יקרו, לא תושג תשואת היעד: החל מעורך הדין, השוכר שאכן שילם את דמי השכירות, שילם את המיסים, את החשמל, התקשורת והתיקונים במהלך השנה. כל אלה הן הוצאות שאינן מובאות בחשבון - כלומר לא ניתן להפחית אותם מההכנסה. לכן המשקיע הרגיל סופג הוצאות אלו והן מקוזזות לו בתשואה. אני טוען כי יש להפחית בדרך-כלל חודש אחד בשנה ואז לקבל אומדן קרוב למציאות של התשואה הצפויה. במניות התהליך דווקא הפוך, אם המשקיע פעל נכון ולמד את החברה וביצועיה. סביר להניח כי המניות שברשותך לא יתקשרו אליך וידרשו שתפצה אותן או תחליף להם דוד-חימום במקלחת... (לדוגמא מניית "בזק" שחילקה בשנים האחרונות - ועוד תחלק - דיבידנד גבוה במיוחד: כ- 20%. מי שרכש אותה בעיתוי הנכון, מצא עצמו מרוויח "שכ"ד" (שהוא הדיבידנד) וגם חוזה בעלייה יפה במחיר הנכס, קרי המניה.

דיבידנד VS שכר דירה: "מי פנוי ברוטשילד?" הנכס שבבעלותך: דירה, חנות או משרד - יכול להיות שלא יושכר! במצב כזה חייבים להמשיך ולשלם את יתרת המיסים, הארנונה, האחזקה, מיסי ועד הבית ועוד תשלומים. דיבידנד המשולם במניות - אם נבחרו בקפידה - ישולם באופן שוטף ורציף. עמידה במשטר הדיבידנד הוא אחד היעדים החשובים של חברות גלובליות גדולות.


מיתוס פוגש מציאות: ערך הנדל"ן עולה תמיד / המניות מסוכנות!?

העלייה בתוחלת החיים מעלה את יעד התשואה. אם בעבר היה נהוג לחשב יעד תשואה של 4%, היום מבינים כי אין די בתשואה זו וכי היעד החדש הוא כ- 5% בממוצע. כדי לקבל תשואה כזו במניות יש להשקיע גם באפיקי סיכון, דוגמת מניות ואגרות חוב של חברות. כפי הנראה ממקום זה צמח המיתוס האומר כי "מניות מסוכנות יותר מנדל"ן". העובדות מעידות כי למרות המשברים הגדולים ששוק ההון ידע ב- 20 שנה האחרונות, אפיק המניות הניב בשנים אלה תשואה ריאלית של כמעט 8%.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספקת נתונים החל משנת 1994. אלה היו שנים שבהם אוכלוסיית ישראל התברכה בקצב גידול מהיר, של יותר מ- 4% (כיום קצב הגידול כ- 2% לשנה. גם כאן הפילוח וההרכב חשובים מאוד לצורך הבנת מגמות כלכליות צפויות. כרגע מרבית הגידול הוא בפלח אוכלוסייה שאינו משתתף במעגל היצרני של המשק). אחת הסיבות העיקריות שבעטיין התחילו עליות מחירים בשנות ה-80, הייתה עליה בביקוש והעדר היצע מתאים. האמת המפתיעה היא שב-14 השנים האחרונות, משנת 1998 ועד 2012, השינוי הריאלי במחירי הדירות עמד על 1.77% !!! כן, קראו: זה הנתון בדיוק! (אגב: לדעתי, העלייה במחירים שאנו עדים לה בשנים האחרונות מיוחסת לבירוקרטיה ממשלתית מפלצתית ולריבית הנמוכה.

המדינה לא השכילה לתת פתרונות ארוכי טווח לאוכלוסיות יעד כמו גמלאים. כאשר אלה ראו שהריבית בבנק נמוכה, הם מכרו את הפק"ם וקנו דירה.). אני נזהר מלעשות שימוש במונח "בועה", כי כל עוד מישהו מוכר ומישהו רוכש, אין ירידה במחירים. האם העלייה הזו, המבוססת בעיקרה על כסף זול וזמין, היא עלייה בריאה? התשובה: לא! באופן מפתיע יש כאן "נוק אאוט": 8% מול 1.77% מאה שנות מחקר בחו"ל מלמדות כי למרות המפולות בשוק המניות, השוק מהווה פקטור מייצב ומאפשר השגת תשואה עודפת ודיבידנד לאורך זמן.

מישהו אחר משלם את החובות: הניסוח קצת יוצא דופן, אך זוהי בדיוק המציאות. בהשקעה בנדל"ן, כאשר לא נידרש הון רב כדי לרכוש דירה, המשקיע לוקח את היתרה כהתחייבות לבנק = משכנתא. הוא מבצע למעשה עסקת תזרים, שבה המשכנתא תוחזר על ידי שוכר הנכס. לדוגמה: משקיע רכש דירה בעלות של 1,000,000 ₪. הוא שילם מכספו 500,000 ₪ ועוד  500,000 ש"ח לקח כמשכנתא ל- 20 שנה. החזר המשכנתא חודשי הוא כ- 2,400 ₪ ודמי השכירות הם 2,400 ₪. כלומר: בעוד עשרים שנה הדירה תהיה בבעלותו והשוכר הוא זה ששילם את חובו של בעל הנכס על הדירה. נניח לרגע כי אין שינוי במונחי אינפלציה וכי מחיר הדירה נותר 1,000,000 ₪. מה השיג המשקיע? האמת: הוא לא השיג דבר! כי אם היה לוקח את אותם ה- 500,000 ₪ שהיו ברשותו מלכתחילה וסוגר אותם בריבית בנקאית למשך 20 שנה, היה מקבל אף יותר מ- 1,000,000 ₪! כפי שהראיתי בסעיף הקודם, כאשר מיתוס פוגש מציאות, הנחות היסוד הנ"ל בהחלט ריאליות ותואמות למציאות. בכל זאת יש לזכור כי בהשקעה במניות אין מינוף שיכול להיות מוחזר על ידי שוכר.

מיסוי: אין ספק כי הפטור המוענק בהשכרת דירה מהווה יתרון על תיק מניות. לדוגמה: משקיע רכש דירה ב- 1,000,000 ₪ ומקבל תמורתה שכר דירה של 2,400 ₪ לחודש שהיא תשואה שנתית נומינאלית של 2.8% ופטורה ממס. על פיקדון בנקאי או השקעה במניות יידרש המשקיע לשלם מס רווחי-הון שבין 15% ל- 25%. זה אכן עיוות. המחוקק יכול לשנות עיוות זה תוך קביעה כי מי שרוכש דירה לצורך השקעה, דומה למי שביצע השקעה בתיק ניירות ערך או בפיקדון בבנק. הוא יחויב במס ללא פטור.

פיזור וגיוון: גיוון בהשקעה בנדל"ן הינו הרבה פחות ישים מפיזור מהשקעה במניות - אלא אם התקציב שלכם בלתי מוגבל... תיאורטית, עם 1,000 ₪ ניתן להיות מפוזר בעשרות אפיקים שונים. פיזור הוא אחד הפרמטרים לשליטה בסיכון. כאן נמצא יתרון משמעותי של המניות על פני נדל"ן.

הלב, השכל - והמציאות: למרות שבטווח הארוך המניות הוכיחו תשואה עודפת, הלב לא תמיד שומע לשכל (ועל חקר ההתנהגות האנושית הזו כבר זכו בפרסי נובל!). רוב המשקיעים הם בעלי רגישות יתרה והפכפכים. בסופו של דבר מרבית ההשקעות בשוק ההון נכשלות: כישלון אמוציונאלי או עודף זהירות / חוסר זהירות טוטאלי! כאן גם תמצאו, באותה סירה, את היועצים שבשנת 2008, לאחר ירידה חדה במחירי המניות, המשיכו להזהיר את המשקיעים מרכישת מניות גם בשנת 2009, תוך כדי התעלמות מוחלטת מהשינוי הדרמטי שחל בנתונים שתמכו בעליית מחירי המניות.


סיכום: איזו השקעה תעדיפו: מניות או נדל"ן? כמעט כמו להזמין שני אנשים למסעדה, להגיש להם תפריט ולצפות שיבחרו באותה המנה... בחיים יש בחירות המושפעות מתרבות, ממסורת, מהגנים, מריחות ומטעמים שונים. שום מצגת לא תועיל. המציאות תיקח כל אחד מאתנו לכיוון החזקות, השקעות  והעדפות אישיות משלו. כאן המקום לציין את אמרת חז"ל: "לעולם ישליש אדם את מעותיו: שליש בקרקע, שליש בפרקמטיא (נכס מסוכן) ושליש תחת ידו". כך, גם על פי חז"ל, רשאי אדם להשקיע שליש מכספו בנכסים שיש בהם סיכון! כן, אין אמת אחת. ישנן דרכים רבות ומגוונות להגיע ליעדים. החשוב הוא להתמקד ולמצוא את הדרך המתאימה לך. אם תתמיד תגיע.

מוצע ומומלץ מאד לקרוא מאמר שכתבתי:"מנהלים כספים לפרישה"

יש לי את המקצוע הטוב ביותר בעולם
רן חובב – מומחה למיסוי ולפרישה©

הכותב הוא בעל רישיון בייעוץ מס רישיון פנסיוני ורישיון בניהול תיקי השקעות. הנתונים הינם למועד כתיבת המאמר. המידע כולל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים/בלתי מעודכנים. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא, וכן אין לראות בו כהמלצה לקנות ו/או למכור את ני"ע המוזכרים בו ו/או ני"ע אחרים. המידע המוצג הוא לידיעה בלבד, ולא מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הכותב לא אחראי לכל נזק, אובדן, הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא, לרבות ישיר ו/או עקיף, שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה, כולו או חלקו, ככל שייגרמו, ולא מתחייב כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידי העושה בו שימוש. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
 

חזרה לרשימת מאמרים
רן חובב מומחה למיסוי ופרישה
072-222-3335, 054-7500405
הארבעה 21 בניין פלטינום ק.9 תל אביב

האתר עוצב ונבנה ע"י חברת קומסטאר פיתוח מערכות © כל הזכויות שמורות